Tapuda satış vaadi sözleşmesi geçerli mi?

Şekil şartı

Türk Borçlar Kanunu’na göre taşınmaz satışı ile taşınmaz satış vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. Noterlik Kanunu, satış vaadi sözleşmesini yapma görevini noterlere vermiştir.

Tapuya şerh

• Noterde yapılan satış vaadi, taraflardan birinin talebi ve harç ile giderlerin ödenmesiyle noter tarafından tapu bilişim sistemi üzerinden tapu siciline şerh verilebilir.
• Şerh verilen hak, taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan herkese karşı ileri sürülebilir. Satıcı taşınmazı başkasına satsa veya ipotek verse bile şerh sahibinin hakkı korunur.

Satıcı vaadini yerine getirmezse

• Geçerli bir vaat sözleşmesine dayanarak mahkemeden tapu iptal ve tescil istenebilir; mahkeme şartlar varsa tapunun alıcı adına tesciline karar verir.
• Alıcı kendi edimini (bedel ödemesi gibi) yerine getirmiş ya da getirmeye hazır olmalıdır.

Sözleşme geçersizse

Resmî şekle uyulmadan yapılan satış veya vaat geçersizdir; ödenen bedel sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istenebilir. Yargıtay, uzun süre geçmişse iade edilecek tutarın “denkleştirici adalet” ilkesiyle paranın alım gücüne göre uyarlanabileceğini kabul etmektedir.

İlgili mevzuat ve kararlar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 237 (şekil)
• 1512 sayılı Noterlik Kanunu m. 60/3 (satış vaadi ve şerh)
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 1009 (kişisel hakların şerhi)
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2024/3908, K. 2025/2861, T. 15.05.2025

Sık sorulan sorular

• Emlakçıda imzalanan satış sözleşmesi geçerli mi? Taşınmazın devri bakımından geçerli değildir; ödenen kapora veya bedelin iadesi istenebilir.
• Satış vaadini şerh ettirmek zorunlu mu? Zorunlu değildir, ancak şerh verilmezse satıcının taşınmazı üçüncü kişiye devretmesi riskine karşı koruma zayıflar.
• Bedel iadesi için süre var mı? Sebepsiz zenginleşmede zamanaşımı kural olarak iki yıldır; Yargıtay bu süreyi, ifanın imkânsız hale geldiği tarihten başlatmaktadır.