Hisseli tapuda satış ve ön alım (şufa) hakkı
Hisseli bir taşınmazda ortaklardan biri payını üçüncü bir kişiye satarsa, diğer ortaklar ön alım hakkını kullanarak payı alıcıdan önce kendileri alabilir. Hak, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. 2025 değişikliğiyle artık satış bedeli değil, mahkemenin belirlediği rayiç bedel esas alınır.
Hangi satışlarda kullanılır?
Ön alım hakkı, paydaşın payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde doğar. Aşağıdaki durumlarda kullanılamaz:
- Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlar
- Cebrî artırmayla (icra yoluyla) yapılan satışlar
- Ortaklar arasındaki satışlar ile bağış gibi satış olmayan devirler
Süreler
| Durum | Süre |
|---|---|
| Satış noter aracılığıyla bildirildiyse | Bildirimden itibaren 3 ay |
| Her halde | Satıştan itibaren 1 yıl |
Bu süreler hak düşürücüdür; kaçırılırsa hak sona erer. Satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir.
Dava ve bedel
Dava alıcıya karşı açılır. Mahkeme dava konusu payın rayiç bedelini gecikmeden belirler. Ön alım hakkı sahibi, bu bedeli ve alıcının ödediği tapu giderlerini, hakimin verdiği kesin süre içinde nakden yatırmak zorundadır. Süresinde yatırmazsa payın adına tesciline karar verilemez.
Bu düzenleme, tapuda düşük ya da yüksek gösterilen satış bedellerinden kaynaklanan uyuşmazlıkları ortadan kaldırmayı amaçlar.
Feragat
Ön alım hakkından genel olarak feragat resmî şekilde yapılır ve tapuya şerh verilir. Belirli bir satışta hakkı kullanmaktan vazgeçmek ise yazılı şekilde, satıştan önce veya sonra yapılabilir.
İlgili mevzuat
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 732 (ön alım hakkı sahibi), m. 733 (kullanma yasağı, feragat ve süre), m. 734 (kullanılması)
- 7571 sayılı Kanun ile 24.12.2025 tarihinde yapılan değişiklikler
Sık sorulan sorular
- Tapudaki satış bedeli düşük gösterilmiş; o bedelle alabilir miyim? Yeni düzenlemede bedel, mahkemenin belirlediği rayiç değerdir.
- Kat mülkiyetine geçmiş bir apartmanda ön alım hakkı var mı? Kat mülkiyeti kurulmuş bağımsız bölümler ayrı mülkiyet konusudur; paylı mülkiyet koşulu olay bazlı değerlendirilmelidir.
Önemli Not: Bu yazı yalnızca genel bilgilendirme amaçlı olup, hukuki tavsiye veya danışmanlık teşkil etmemektedir. Her somut olay kendi özel şartları içinde değerlendirilmelidir. Hak kaybına uğramamak adına bir avukattan profesyonel hukuki danışmanlık alınması önemle tavsiye olunur. Bu metindeki bilgilerin kullanımından doğabilecek hukuki sorumluluk kabul edilmemektedir.
TÜM YAZILARA DÖN