Kat karşılığı inşaatta müteahhit gecikirse ne olur?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bir eser sözleşmesidir. Müteahhit işi geciktirirse arsa sahibi gecikme tazminatı isteyebilir, uygun süre verip sözleşmeden dönebilir; gecikme açıkça anlaşılıyorsa teslim gününü beklemek zorunda da değildir.
Sözleşmenin niteliği ve şekli
Arsa sahibi arsasından pay devretmeyi, müteahhit de buna karşılık bina inşa etmeyi üstlenir. Sözleşme taşınmaz payı devri vaadi içerdiğinden noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Sözleşme tapuya şerh verilebilir; şerh, sonradan hak kazananlara karşı da ileri sürülebilir.
Gecikme halinde arsa sahibinin hakları
- Önceden dönme: Müteahhit işe zamanında başlamaz ya da işi o kadar geciktirir ki işi süresinde bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, arsa sahibi teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönebilir.
- Temerrüt: Teslim tarihi geçmişse müteahhide uygun bir süre verilir. Sürede ifa edilmezse arsa sahibi ifa ile birlikte gecikme tazminatı isteyebilir ya da hemen bildirmek şartıyla sözleşmeden dönebilir.
- Gecikme tazminatı / kira kaybı: Sözleşmede cezai şart yoksa arsa sahibinin boş kalan bölümlerden yoksun kaldığı kira geliri genellikle tazminat olarak istenir.
- Ayıplı yapım: İş ayıplı yürütülüyorsa arsa sahibi uygun süre vererek aybın giderilmesini, aksi halde işin masrafı müteahhide ait olmak üzere üçüncü kişiye yaptırılacağını ihtar edebilir.
Dönme sonrası tapu
Sözleşmeden dönülürse taraflar edimlerini geri isteyebilir. Müteahhide veya onun satış yaptığı kişilere devredilmiş paylar için tapu iptal ve tescil davası gündeme gelir; iyiniyetli üçüncü kişilerin durumu ayrıca değerlendirilir.
İlgili mevzuat
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 470 (eser sözleşmesi), m. 473 (işe başlama ve yürütme), m. 474–475 (ayıp), m. 123 ve m. 125 (temerrüt ve seçimlik haklar), m. 237 (şekil)
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 1009 (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin şerhi)
Sık sorulan sorular
- Sözleşmede gecikme cezası yazıyorsa ayrıca kira kaybı istenebilir mi? Cezai şartın niteliğine ve sözleşme hükmüne göre değişir; metin incelenmeden kesin cevap verilemez.
- İnşaat yarım kaldı, başka müteahhitle devam edebilir miyim? Önce mevcut sözleşmenin usulüne uygun şekilde sona erdirilmesi ve yapılan işin seviyesinin tespit ettirilmesi gerekir.
- Gecikmenin sebebi belediye ruhsatı ise? Müteahhide yükletilemeyen gecikmelerde sorumluluk farklı değerlendirilir; sözleşmedeki süre başlangıcı belirleyicidir.
Önemli Not: Bu yazı yalnızca genel bilgilendirme amaçlı olup, hukuki tavsiye veya danışmanlık teşkil etmemektedir. Her somut olay kendi özel şartları içinde değerlendirilmelidir. Hak kaybına uğramamak adına bir avukattan profesyonel hukuki danışmanlık alınması önemle tavsiye olunur. Bu metindeki bilgilerin kullanımından doğabilecek hukuki sorumluluk kabul edilmemektedir.
TÜM YAZILARA DÖN