Müzayaka Hali (Aşırı Yararlanma) ve Tefecilik Baskısı Altında Yapılan Taşınmaz Devirlerinde Tapu İptal ve Tescil Davası

Giriş

Ticari ve ekonomik hayatın getirdiği ağır krizler, beklenmedik borç yükleri veya piyasa dalgalanmaları kimi zaman kişileri çaresiz ve acil nakit arayışına itebilmektedir. Borçlarını ödeyebilmek veya haciz/icra tehditlerinden kurtulabilmek için ağır bir ekonomik baskı (müzayaka hali) altında kalan kimseler, malvarlıklarını ve özellikle yüksek değerli taşınmazlarını gerçek değerinin çok altında bedellerle elden çıkarmak zorunda bırakılabilmektedir. Hukuk düzenimiz, bu tür istismar ve sömürü eylemlerine karşı zayıf durumda olan tarafı korumak amacıyla Türk Borçlar Kanunu’nun 28. maddesinde “Aşırı Yararlanma” (Gabin) kurumunu düzenlemiştir. Özellikle karşı tarafın kayıt dışı borç para vermesi veya tefecilik ilişkisi kapsamında taşınmazın mülkiyetini üzerine geçirmesi hallerinde, resmi tapu memuru önünde devir yapılmış olsa dahi söz konusu işlem hukuken korunmamakta ve tapu iptali ile tescile karar verilmektedir.

1. Aşırı Yararlanmanın (Gabin – TBK m. 28) Yasal Şartları Nelerdir?

Türk Borçlar Kanunu m. 28 uyarınca bir sözleşmenin aşırı yararlanma nedeniyle geçersiz sayılabilmesi için kanunun aradığı objektif ve sübjektif şartların birlikte gerçekleşmesi gerekmektedir:

1. Objektif Unsur (Edimler Arasında Açık Oransızlık): Sözleşme tarihinde devredilen taşınmazın gerçek serbest piyasa (sürüm) değeri ile devir karşılığında ödenen veya borca mahsup edilen bedel arasında açık, bariz ve göze çarpan bir nispetsizlik bulunmalıdır. Taşınmazın gerçek değeri mahkemece atanacak bilirkişi heyeti ve mahallinde yapılacak keşif marifetiyle devir tarihindeki koşullara göre tespit edilir.

2. Sübjektif Unsurlar (Zarar Görenin Zayıf Durumu ve Karşı Tarafın Sömürme Kastı):

• Müzayaka Hali (Zor Durumda Kalma): Taşınmazını devreden kişinin mali, ticari veya şahsi yönden ağır bir darlık, çaresizlik, haciz, borç baskısı veya acil nakit sıkışıklığı içinde bulunmasıdır.
• Sömürme (İstismar) Kastı: Karşı tarafın, devredenin içinde bulunduğu bu zayıf ve çaresiz durumu bilerek, onun darlığından faydalanmak suretiyle orantısız menfaat temin etme kastıyla hareket etmesidir.

2. Tefecilik Faaliyeti ve Borç İlişkisi Altında Yapılan Devirler Korunur mu?

Uygulamada sıkça karşılaşıldığı üzere, faizle para veren veya emanet mal/altın ilişkisini bahane eden şahıslar, borcun teminatı olarak borçlunun yüksek değerli taşınmazlarını tapuda resmi satış şeklinde devralmaktadır. Bu gibi durumlarda karşı taraf devrin resmi senetle tapu dairesinde yapıldığını ileri sürerek kendisini savunmaktadır.

Ancak Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili Hukuk Dairelerinin yerleşik içtihatlarına göre; ceza hukuku anlamında suç teşkil eden tefecilik eylemi kapsamında gerçekleştirilen hiçbir edim ve resmi işlem hukuk düzeni tarafından korunamaz. Taşınmazın tapuda resmi senetle devredilmiş olması, arkasında yatan aşırı yararlanma ve tefecilik olgusunu ortadan kaldırmaz. Zira kanuna, ahlaka ve kamu düzenine aykırı işlemler baştan itibaren hukuki geçerlilik kazanamaz.

3. Müzayaka Hali ve Tefecilik Davada Nasıl İspat Edilir?

Müzayaka hali hukuki bir durum ve fiil olduğundan, Hukuk Muhakemeleri Kanunu uyarınca tanık dahil her türlü delille ispatlanabilir. Açılacak bir tapu iptal ve tescil davasında aşağıdaki deliller mahkemeye sunulmalıdır:

• Cumhuriyet Başsavcılığı Soruşturma ve Ceza Dosyaları: Şüpheliler hakkında tefecilik (TCK m. 241) veya dolandırıcılık (TCK m. 158) suçlarından yürütülen soruşturmalar, bilirkişi raporları ve ifade tutanakları en somut delillerdendir.
• Banka ve MASAK Kayıtları: Hesap hareketleri, hesaplardaki haciz ve blokeler, yüksek faiz transferleri veya nakit akışları.
• İcra Takipleri ve İhtarnameler: Devir tarihinde davacının malvarlığına yönelik başlatılmış icra takipleri, banka ihtar ve protestoları.
• Tanık Anlatımları: Tarafların borç ilişkisine, alacaklıların tazyikine, borçlunun içine düştüğü çaresizliğe ve devir görüşmelerine tanıklık eden kişilerin beyanları.
• Yazılı İletişim Kayıtları: WhatsApp mesajları, e-postalar ve ticari defter kayıtları.

4. Konuya İlişkin Emsal Yargıtay Kararları

• Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2022/2487, K. 2022/5795, T. 15.09.2022: Davacı ekonomik zorluk içerisindeyken taşınmazın borç/faiz karşılığı teminat olarak devredildiği olayda Yargıtay; “ceza hukuku anlamında suç olarak nitelenen tefecilik eylemi kapsamındaki edimin her ne kadar resmi yolla olsa da korunmasının mümkün olmadığı” gerekçesiyle sözleşmenin gabin sebebiyle baştan itibaren hukuki sonuç doğurmayacağını ve tapu iptal-tescil talebinin kabul edilmesi gerektiğini belirtmiştir.
• Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2014/13500, K. 2014/18705, T. 01.12.2014: Yüksek faizli borç baskısı altında yapılan temliklerde müzayaka halinin tespiti için sadece icra dosyalarının değil, davalı hakkında açılan tefecilik ceza davalarının ve soruşturma dosyalarının da getirtilerek bir bütün olarak incelenmesi gerektiği hükme bağlanmıştır. Kararda; gabin davasında edimler arası aşırı oransızlık saptandıktan sonra zarar görenin darda kalma hali ile ekonomik gücünün derinlemesine incelenmesi gerektiği vurgulanmıştır.
• Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2024/4005, K. 2025/3830, T. 18.09.2025: İşletme borçları ve üçüncü kişilerin baskısı altındaki davacının 344.292,00 TL değerindeki taşınmazının tapuda 55.000,00 TL gibi fahiş oranda düşük bir bedelle devredilmesinde; edimler arasında aşırı oransızlık bulunduğu, davacının müzayaka halinden yararlanılarak devrin gerçekleştirildiği ve gabin şartlarının oluştuğu tespit edilerek tapu iptal kararı onanmıştır.

5. Dava Açma Süresi (Hak Düşürücü Süre) Ne Kadardır?

Türk Borçlar Kanunu’nun 28/2. maddesi gereğince aşırı yararlanmaya dayalı haklar sürelere tabidir:

• Zarar gören taraf, zor durumda kalmada (müzayaka hali) bu durumun ortadan kalktığı tarihten başlayarak 1 YIL içinde;
• Ve her hâlde sözleşmenin kurulduğu (tapu devrinin yapıldığı) tarihten başlayarak 5 YIL içinde dava hakkını kullanmalıdır.

Kanunda belirtilen bu süreler zamanaşımı değil, hak düşürücü süre olup mahkemece re’sen (kendiliğinden) gözetilir. Dolayısıyla ekonomik sıkıntıların ve borç baskısının devam ettiği veya henüz yeni ortadan kalktığı dönemlerde vakit kaybetmeksizin hukuki yollara başvurulması hayati önem taşır.

6. Dava Açılırken İzlenmesi Gereken Stratejik Adımlar

1. Gecikmeksizin İhtiyati Tedbir Talep Edilmelidir (HMK m. 389): Davalı, üzerine tescil edilen taşınmazı dava devam ederken üçüncü kişilere devrederse, tapu sicilinin aleniyeti ve üçüncü kişilerin iyi niyeti (TMK m. 1023) karşısında mülkiyeti geri almak imkansızlaşabilir. Bu nedenle dava dilekçesiyle birlikte taşınmazın üçüncü kişilere devrinin önlenmesi amacıyla tapu kaydına derhal ihtiyati tedbir şerhi konulması talep edilmelidir.
2. Adli Yardım Talebi (HMK m. 334): Taşınmaz davalarında harç nispi olarak dava değeri üzerinden hesaplandığından yüksek tutarlar çıkabilmektedir. Müzayaka halinde bulunan ve yargılama giderlerini karşılama gücü bulunmayan mağdurlar, durumlarını banka borçları, haciz yazıları ve gelir belgeleriyle tevsik ederek mahkemeden harç ve masraflardan muafiyet sağlayan adli yardım talebinde bulunmalıdır.
3. Terditli (Kademeli) Dava Açılması: TBK m. 28/1 mağdura iki seçimlik hak sunar:

• Birincil Talep: Sözleşmeyle bağlı olunmadığı bildirilerek taşınmazın mülkiyetinin iadesi (Tapu İptali ve Tescil),
• Terditli (Kademeli) Talep: Mahkemenin mülkiyetin iadesine karar vermemesi ihtimaline binaen, edimler arasındaki açık oransızlığın giderilerek taşınmazın gerçek değeri ile ödenen/mahsup edilen bedel arasındaki farkın (bakiye bedelin) tahsili.

Davanın terditli kurgulanması olası hak kayıplarını tamamen engeller.

Sonuç

Ekonomik zorluklar, borç baskısı veya tefecilik tazyiki altında kalarak taşınmazını ederinin çok altında devretmek zorunda bırakılan kişilerin hukuk düzeninde çaresiz olmadığı Türk Borçlar Kanunu ve Yargıtay’ın istikrarlı içtihatlarıyla sabittir. Ancak bu davalarda hak düşürücü sürelerin doğru tayini, ceza soruşturması delillerinin hukuk mahkemesine entegrasyonu ve ihtiyati tedbir kararlarının ivedilikle alınması davanın sonucunu belirleyen en kritik unsurlardır. Hak kaybına uğramamak adına sürecin uzman bir avukat aracılığıyla yürütülmesi tavsiye edilir.